2011 年即將過去，這一年商業地產受到越來越多人的關注。業內有人士稱，住宅地產的黃金十年已經過去，商業地產的黃金十年已經來臨。房企的轉型、零售商的轉型、商業地產商的業務拓展……唱出了2011年商業地產的最強音。在這回首過去展望未來的時候，我們榮幸的邀約到時尚集團總監田鴻女士接受搜房網的專訪。

時尚集團總監 田鴻

城市綜合體在深圳發展會非常快

搜房網：田總，您好!很高興邀請到您接受我們的采訪。作為一個深圳人，我們時刻關心深圳的發展，首先可以請您對深圳目前的商業地產作一個總體的評價嗎?

田鴻：深圳的商業地產這兩年有了很快的發展。大家都知道，國家對住宅地產的調控像很多人預計的那樣，出現了按下葫蘆浮起瓢的現象。一方面是住宅地產在不斷地被控制，另一方面從2010年以來，深圳的寫字樓尤其是中心區的寫字樓，價格漲了許多，我覺得這應該是調控以后產生的一種很正常很必然的現象。將深圳商業地產與北京和上海比較的話，我的感受是發展趨勢差不多，尤其是寫字樓的租金價格可能比北京和上海還合理點。我覺得，深圳的未來可能會越發向香港靠近，尤其深圳狹長的地理特點，會形成以軌道交通為載體，呈現路段性特征的幾個大的城市綜合體。可能大家也知道，在深圳像萬象城、海岸城這樣大體量的城市綜合體將會越來越多。我覺得城市綜合體在深圳這樣一個城市會怎樣呢?發展會非常快。

不是所有企業都適合進入商業地產

搜房網：我們知道2011年對于樓市來說是一個比較特殊的年份，在這一年里商業地產被越來越多的人關注，很多開發商開始謀求轉型，您覺得開發商的轉型對于商業地產來說，是一個機會嗎?

田鴻：商業地產應該說是一個很泛的概念，這里面包含很多物業，比如我們熟知的商業零售，包括寫字樓，酒店式公寓等，還有一些街鋪之類，相對于工業地產而言其他類別都給歸到商業地產里來了。但是我們需要注意，還是我剛才講的例子，由于調控以及隨著城市化進程和人們消費水平的提高，會有這樣一種趨勢，即從住宅地產去轉為商業地產，我覺得這確實是一個趨勢。

那么，是不是說很多開發商包括很多企業都適合擠到商業地產這樣一個領域里來呢?我覺得不是這樣的。大家有沒有注意到，最近有好多品牌企業，比如說保利、萬科等等，也慢慢向商業領域進軍，這是跟城市的發展階段還有城市的發展歷程有關。但是，不是所有企業都適合分享商業地產這塊蛋糕。拿城市綜合體這樣一個單獨的項目而言，他對開發商的要求非常高，對政府規劃要求也非常高。所以，雖然是一種趨勢，但不能說企業轉型對商業地產都是機會。商業地產本身是一個非常難以掌控和做好的例題，目前放眼全國，成功商業地產案例也不是非常多。

到目前為止，也許很多公司在近幾年的項目拓展上，包括運營能力上有了很大的提升，但這個時候要我們去下一種結論說，商業地產究竟會有怎樣的一個結局，我覺得都太早。

從時尚集團的經歷而言，我們確實覺得商業地產這塊非常難，其實作為企業而言每天都如履薄冰，無論是從項目的選擇上，項目的開發運營上，以及后期的項目提升上，都是一個非常艱難的過程。所以對你提的這個問題我還是持很謹慎的態度。

時尚集團的商鋪開發運營別具一格

搜房網：時尚商業地產是一家以商業地產開發和經營為主的企業，我們可不可以請田總給我們再具體地介紹一下時尚商業地產。

田鴻：時尚一直致力于成為一家專業的商鋪開發運營商。我應該怎么描述時尚的主營業務呢?實際上在這一個領域里面，可能大家對于商業的概念還停留在比如說像萬象城這樣的Shopping mall，或者低端點像東門那樣比較隨意性的街鋪。其實真正所謂的商業消費是針對消費者而產生的。設想一個城市當中，我相信不會所有的人天天都去買奢侈品或者名牌，也不會所有的人都愿意在一種無序或者非常嘈雜的環境里購買日常所需的潮流飾品、物品。而針對這樣的現實，時尚所做的就是把我們這個時代當中最潮流、最前沿的快時尚的東西集合起來，同時賦予他們一種動感的路線，包括提升對產品的重新詮釋。簡單點說，時尚集團做的商鋪開發運營實際上是在強調，用時尚獨特的地下商業購物街的模式來帶動快時尚消費的感覺。

搜房網：那么未來時尚在深圳有什么樣的規劃呢?

田鴻：深圳是一個年輕富有活力的城市，也符合我們對項目拓展的一些定義。集團在深圳未來的項目目標會跟集團開發原則是一樣的，核心城市、核心商圈、足夠的規模……以極大的特點來延長我們對項目開發的要求。

搜房網：我們知道時尚在沈陽和南京都已經有自己非常成熟的商業項目了，未來在深圳的開發推展中，這些項目對深圳來說有沒有可以借鑒復制的地方呢?

田鴻：時尚集團沈陽和南京的項目中，沈陽的已經10多年了，南京的也有8、9年的樣子，這兩個項目都已成為當地年輕人最喜歡的購物基地。之所以能夠被喜歡，第一，它所集中的商品確實能夠代表這個時代當中最潮流的元素。第二，它滿足了時尚的年輕人在購物當中需要不斷更換，包括既要是大牌又要能夠消費得起的這么幾個特點。沈陽和南京的項目我們秉承除了商品的豐富之外，我們還強調給很多時尚的年輕人提供了實地的淘寶體驗，我不知道大家能不能理解這一點，實地的淘寶體驗。

對于未來深圳的項目，我們原有的東西會有很多值得復制的地方。我建議大家不要認為除了Shopping mall以外，其他的東西一定是廉價的。真的不是非Shopping mall不可，關鍵是什么呢?關鍵是怎么樣讓人覺得你的東西最有創意感。在深圳的項目上，我們會把沈陽和南京原來在商業設計上做得非常到位的那部分保留下來，同時也會結合深圳城市的特點，因為它相對比沈陽和南京更年輕更有活力，包括對商場的挑戰性更高。其實說到這里，時尚集團已經在廣州有了一家旗艦店廣州時尚天河，不久就會開幕了，是我們在廣州體育中心的項目，它也是時尚集團目前最大的項目。希望等到深圳項目做成的時候，能夠借鑒廣州天河時尚。

深圳有更好的適應力和調整力

搜房網：時尚選擇廣州深圳進行業務拓展顯然是出于對前景的看好，那么你們對深圳商業地產有怎樣的一個預期呢?

田鴻：對商業地產預期的話，我是不愿意去做這樣一個評述和回答的。第一，可能我們在很多節目當中都會聽到一些關于預測還有大家的一些觀點。本身很坦誠地說，我們確實做的就是商業地產當中非常細分的一個行業，我們僅僅想做的是商鋪開發的運營，而在商鋪開發運營里面的話，我們又僅僅想做的是對于年輕時尚潮流這塊的細分。但是我還是知道，深圳這樣的城市的話，因為它的基因非常好，所以我相信如果在大的趨勢和規律下面，深圳這個城市會比其他城市有更好的適應力和調整力。

搜房網：作為商鋪開發運營者，時尚地產既要讓我們的商家實現財富增值，又要讓我們的消費者獲得良好的購物體驗。在做好這兩份工作時，時尚有沒有心得可以跟我們分享?

田鴻：我們一直強調，時尚致力于成為最優秀的商鋪開發運營商，時尚在做的是把商家運營當中比較難的幾個問題都很好的解決了。具體開來說，商家在經營當中比較難的幾個問題：第一是選址。在和時尚集團進行項目合作以后，無論是幾百個商家還是上千個商家，他們都不用擔心選址的問題，因為我們已經搭建了一個非常好的平臺。第二，商家除了選址以外，商鋪的設計和商品的陳列布展也算是一大難題。時尚有非常強大的商鋪設計團隊，每個商家都會獲得我們免費的商業設計和商業陳列的培訓和指導，甚至實話說他的圖紙都是由我們負責搞定的。第三，貨源問題。實際上，我們從沈陽到南京，以及到廣州，都會選擇最有眼光的商家，就像一個企業要做好一定要有最優秀的員工一樣。時尚的特色就是在選擇商家的時候，一直在像選員工一樣，而并非誰愿意跟我合作，誰愿意付租金就把鋪子交給誰，我覺得這是時尚的一個特色。我剛才講了商家我們視他為整個管理團隊密不可分的一部分，在他的后續經營當中，從他的進貨渠道包括營業員的銷售技巧，還有整個貨品的網絡流程，公司都有非常強大的后臺去保障。我個人覺得，商家在這樣一個大的商業平臺當中，他完全有機會可以按照自己的創意去做好他份內、他最應該做好的事情 ——經營，而其他所有的東西都是由我們來做。所以時尚的特色應該是，第一，他的位置有類似火車站附近這樣的人氣。第二，他的商品一定是快時尚流轉快的品牌。第三，我們有眼光獨到的商家。第四，我們對所有商家都提供了酒店式的物業管理。我覺得這就是時尚的特色。

核心城市、核心商圈、足夠規模

搜房網：您剛剛談到選址，那么時尚未來在深圳的項目，能再細談談選擇的標準嗎?

田鴻：大家都知道商業有一句最古老的話，就是地段。其實我覺得這在公司發展的不同階段，包括城市發展的不同階段，我們選擇項目的話也會不一樣。當然，我們會堅持我們以前的規則，就是核心城市核心商圈，包括要有足夠的規模，最好能夠跟軌道交通接軌，同時也幫助改善城市的交通，為市民提供更加便利的出行和購物，我覺得這是一大方向。還有一大方向，隨著中國城市化進程的發展，我們也會考慮一種更適合停車，包括更適合休閑娛樂體驗的城鄉結合處的形式。可能這是未來公司發展項目的兩大趨勢。

搜房網：也就是說，將來的拓展不局限于深圳?

田鴻：是的。目前我們在沈陽、南京、廣州、深圳在做商業項目，未來我們可能會以我們原有的基地為基礎的長三角、珠三角，還有一些現在中西部城市發展比較好的，比如說重慶、長沙等地方也有過一些前期的項目論證。

時尚是一種態度

搜房網：您覺得時尚地產它最吸引您的地方是哪里?

田鴻：這有兩個角度，我把我自己當成一個很普通的消費者，或者很普通的商家去考慮。我覺得時尚吸引商家的是：第一，它確實給好多想要從事商業經營的人提供更多的機會，而不像其他的我們所熟知的很多賣場要提供很高的入場費等門檻，甚至說是很多條款性的規則。時尚的平臺，圓了很多年輕人包括商家愿意從事商業零售的夢想。這么多年下來，時尚所擁有的五千多個業戶，從我對他們的了解，他們當中有60%-70%的人因為時尚實現了富裕的夢想，這是一種非常好的感受。作為消費者而言，我覺得它的最大好處是完全改變和詮釋了一種概念，就是說時尚不等于大牌，時尚是一種態度、心態和一種習慣。這種態度以一種激情包括一種改變的心態在社會當中得以展現。我覺得如果作為消費者而言，你會覺得時尚給你的購物體驗是，它能夠在你適度的消費當中體會獨特和不一樣的那種時尚感覺。

搜房網：好，我們也希望時尚把這種理念傳播得更廣，為我們的社會多做貢獻。最后借此機會，我們請田總給我們搜房網的網友們拜個早年。

田鴻：好!借這次機會，時尚集團向所有搜房的網友致以新年的問候，祝大家生活時尚、心態時尚、身體健康。我們愿意與搜房網的網友一起，迎接更加非常時尚美好的明天。

搜房網：謝謝!